異化“新土地革命”
編者按/ 國(guó)土資源部在2008年頒布《城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)管理辦法》時(shí)，絕對(duì)想不到這個(gè)以“增加耕地有效面積，提高耕地質(zhì)量，節(jié)約集約利用建設(shè)用地，城鄉(xiāng)用地布局更合理”為目標(biāo)的部門規(guī)章會(huì)在各地的實(shí)踐中發(fā)生如此大的變異：無數(shù)的農(nóng)民因此而“被上樓”，有些開發(fā)商因此把觸角伸向了農(nóng)村腹地，大批的地方政府找到了以地生財(cái)?shù)男峦緩健?/p>
為了杜絕類似的變異現(xiàn)狀繼續(xù)上演，11月10日，溫家寶總理主持召開了國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，要求規(guī)范農(nóng)村土地整治和城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)工作。
但《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，目前全國(guó)有20多個(gè)省份正在進(jìn)行增減掛鉤的試點(diǎn)工作，其間違規(guī)的動(dòng)作頻繁發(fā)生，一切照舊。
吳軍往后半年內(nèi)都不用發(fā)愁沒活干了。家住唐山遷安市吳莊村的他承攬室內(nèi)裝修工程，而緊挨著吳莊剛建起了一大片名為“馬蘭新村”的樓房，大部分居民都已經(jīng)拿到鑰匙開始裝修。
馬蘭新村是遷安市響應(yīng)河北省政府號(hào)召，正在建設(shè)的“新民居工程”之一，距離遷安城15公里左右，規(guī)劃占地1400畝，可以容納10000人居住。近兩年來，河北省正在全省范圍內(nèi)大力推進(jìn)“馬蘭新村”這樣的新民居工程，2009年提出的目標(biāo)是，到2012年，全省15%的行政村要完成新民居建設(shè)改造。這個(gè)任務(wù)自然十分艱巨，而按照計(jì)劃，今年河北省將實(shí)施2000個(gè)省級(jí)新民居示范村的建設(shè)。
河北省希望充分利用國(guó)土部之前制定的“城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤”政策，將農(nóng)民集中上樓居住，而將其原來的農(nóng)村宅基地復(fù)墾，利用增加的耕地面積，為城市的發(fā)展置換出更多的建設(shè)用地指標(biāo)。
不過，記者在唐山、秦皇島、邢臺(tái)等地調(diào)查采訪發(fā)現(xiàn)，執(zhí)行“新民居工程”的縣鎮(zhèn)各級(jí)政府卻并沒有沿著河北省希望的方向發(fā)展，在建設(shè)的過程中出現(xiàn)了強(qiáng)制拆遷、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不一等怪現(xiàn)狀。
混亂的周轉(zhuǎn)用地指標(biāo)
三年改造完成原有15%的行政村莊的任務(wù)自然使得全省各地聞風(fēng)而動(dòng)。但具體每個(gè)地方需要多少周轉(zhuǎn)指標(biāo)，地方政府并沒有一個(gè)確切的數(shù)字。
如此浩大的系統(tǒng)工程所遇到的第一個(gè)難題就是征收大量的新民居建設(shè)用地。據(jù)記者在唐山、秦皇島、邢臺(tái)等地區(qū)的調(diào)查采訪，各地建設(shè)新民居所占用的絕大多數(shù)為耕地，而要按期完成目標(biāo)，全省所需先期占用的土地面積十分可觀，大規(guī)模的征地不可避免。
河北省采取的方法是，允許各地先占后補(bǔ)獲得前期建設(shè)用地，即周轉(zhuǎn)用地。按新民居示范村村莊規(guī)劃先行占用農(nóng)用地進(jìn)行建設(shè)，待村民搬入新居后，將舊村址復(fù)墾，用以補(bǔ)充周轉(zhuǎn)用地。其還規(guī)定，使用周轉(zhuǎn)用地最多不超過50畝(整體搬遷的除外)，使用年限為3年至4年。并且要先征得被占地村民的同意，由需要使用周轉(zhuǎn)用地的示范村村民委員會(huì)向縣級(jí)國(guó)土資源局提出申請(qǐng)，最終報(bào)省國(guó)土廳批準(zhǔn)。
不過，很多周轉(zhuǎn)用地的獲得和征地都是在政府的強(qiáng)力下實(shí)現(xiàn)的。
秦皇島撫寧縣大新寨村民告訴《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者，他們這里3月份進(jìn)行了第一輪征地，補(bǔ)償條件是每畝23200元，“據(jù)說省里給的周轉(zhuǎn)用地指標(biāo)是60畝。”一位知情村民告訴記者，不過，到了8月份又開始第二次征地，當(dāng)時(shí)正值玉米(2312,2.00,0.09%)快要成熟的時(shí)候，村民們多不愿意，“后來是鎮(zhèn)政府雇了社會(huì)上的一些人來征的，強(qiáng)行把莊稼給毀了。”記者了解到，兩次共征地217畝，現(xiàn)在動(dòng)工建設(shè)的只是第一批。
邢臺(tái)任縣從河北省國(guó)土廳獲批的第一批周轉(zhuǎn)用地指標(biāo)為13.6667公頃，四年內(nèi)歸還，計(jì)劃在舊村復(fù)墾32公頃，新增的16公頃用于建設(shè)用地指標(biāo)置換。
至于記者擔(dān)心的，如果耕地征了、樓房建好了，但是村民不愿意搬遷的話，是否會(huì)造成周轉(zhuǎn)用地指標(biāo)無法歸還，任縣農(nóng)工委的負(fù)責(zé)人倒并不擔(dān)心，“這些村莊‘空心’的現(xiàn)象很嚴(yán)重，我們即使不用全部搬遷，只把那些愿意搬遷和空心的復(fù)墾出來，也能夠把指標(biāo)還上。”
這一切，似乎都還在計(jì)劃中，只是越來越多的失地農(nóng)民以及遍布河北各地農(nóng)村的塔吊和冒起的樓房已經(jīng)變得實(shí)實(shí)在在。
“新民居”為礦業(yè)開路
60歲的張同生(化名)站在馬蘭新區(qū)的一棟樓前，心情有些復(fù)雜，因?yàn)檫@一片樓房所占的就有他自己的耕地。他告訴記者，為建設(shè)馬蘭新村，政府征用了包括他所在的小營(yíng)以及張莊、吳莊、劉莊等四個(gè)村莊的上千畝地，“這里原來都是一等的水澆地。其實(shí)我們幾個(gè)莊的老百姓根本不愿意賣，但還是被政府強(qiáng)行征去了。”記者了解到，被征土地的補(bǔ)償款約為4.5萬元每畝。
遷安市國(guó)土局張局長(zhǎng)告訴記者，遷安市西部山區(qū)都是礦區(qū)，村莊的生活條件非常差，“一些農(nóng)民的房屋就緊挨著礦廠，污染很嚴(yán)重。村民和馬蘭莊鎮(zhèn)政府也都有搬遷的意愿，所以就規(guī)劃了馬蘭新村。”張局長(zhǎng)介紹說，現(xiàn)在馬蘭新村完工的一期工程所占耕地之前已經(jīng)通過修編城市規(guī)劃變?yōu)榱顺鞘薪ㄔO(shè)用地，河北省力推新民居工程之后，就申請(qǐng)了新民居工程示范項(xiàng)目。
記者走訪了解到，遷安市準(zhǔn)備明年再將8個(gè)西部礦區(qū)的村莊遷到馬蘭新村，使整體搬遷村莊達(dá)到15個(gè)，二期的300多畝土地都已經(jīng)平整完畢。
據(jù)記者了解，這些村莊搬遷，主要為周邊的鐵礦企業(yè)發(fā)展騰出空間，“這些農(nóng)民的房子下面就是鐵礦。”當(dāng)?shù)厝烁嬖V記者。馬蘭社區(qū)現(xiàn)場(chǎng)的項(xiàng)目介紹也寫著：搬遷置換出的3000畝土地可滿足企業(yè)項(xiàng)目的占地需求。據(jù)張局長(zhǎng)介紹，馬蘭新村的前期建設(shè)資金是各個(gè)村委會(huì)墊付的，“這些村莊由于在礦區(qū)，每年收入不少，比較有實(shí)力。”
補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不一
位于遷安東部70公里處的撫寧縣，隸屬秦皇島地區(qū)，這里的“新民居工程”也正在各個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)大力展開。
在距離縣城20公里的大新寨村南邊，五棟5層的居民樓已經(jīng)有了完整的輪廓，正在進(jìn)行封頂。承擔(dān)項(xiàng)目建設(shè)的是中冶集團(tuán)下屬二十二冶集團(tuán)，按照規(guī)劃，大新寨新民居將容納大新寨一村二村三村的960戶農(nóng)民，共3060人。
不過，看著這些已經(jīng)有模有樣的新房，大新寨的很多村民高興不起來。2010年年初，鎮(zhèn)政府就開始新民居建設(shè)的動(dòng)員，包括前期的征地、以及后續(xù)的搬遷、補(bǔ)償，現(xiàn)在快到年底了，樓房已經(jīng)快完工了，但是村民們對(duì)于鎮(zhèn)政府給予的搬遷補(bǔ)償條件多有怨言。
“剛開始鎮(zhèn)政府說可以以房換樓，不用花錢，但是具體怎么換也沒說清楚就匆匆奠基開工了。”村民王勝(化名)告訴記者。
但后來補(bǔ)償方案發(fā)生了變化，按照新的方案，需要村民們花錢買樓，而對(duì)于舊房則給予一定標(biāo)準(zhǔn)的補(bǔ)償，方案中規(guī)定，水泥澆頂?shù)呐f房每平方米補(bǔ)償760元，木房每平方米660元，瓦房每平方米560元，其他豬圈、鐵瓦棚等也都有作價(jià)，不過村民們覺得補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過低，新建樓房的價(jià)格70平方米以內(nèi)為800元每平方米，超出70平方米的面積價(jià)格則漲為1300元每平方米，這使得村民們的補(bǔ)償款不足以購(gòu)買和原來面積相當(dāng)?shù)淖》俊６恍﹥?nèi)部的不公平也加深了村民對(duì)政府的抵觸，“有的戶作價(jià)16萬元，但是通過和鎮(zhèn)政府、村委會(huì)疏通，能拿到30萬元的補(bǔ)償款。”一位村民說。
資金來源不統(tǒng)一
除了補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不一，“新民居工程”的資金來源也不統(tǒng)一，秦皇島主要通過合作的開發(fā)商融資，而邢臺(tái)則用預(yù)售給農(nóng)民的方式籌措資金。
大新寨的新民居只是中冶集團(tuán)在秦皇島建設(shè)的眾多新民居中的一個(gè)，記者了解到，今年2月份，秦皇島市聯(lián)姻中冶集團(tuán)，由中冶集團(tuán)融資300億元，用3年左右時(shí)間，整體完成400個(gè)村莊的新民居改造，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村居民約11萬戶、36萬人按規(guī)劃居住，可節(jié)約騰讓土地4.6萬畝。
秦皇島市與中冶集團(tuán)組建中冶集團(tuán)秦皇島城鄉(xiāng)發(fā)展有限公司(中冶集團(tuán)持股97%)，合作公司按照新民居建設(shè)或土地綜合整治直接成本的1.5%提取管理費(fèi)，并獲取新民居建設(shè)或土地綜合整治直接成本6%的固定收益。而且，為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，秦皇島市同意以一定的儲(chǔ)備土地變現(xiàn)收益用于擔(dān)保償付中冶集團(tuán)對(duì)于新民居建設(shè)的投資與回報(bào)。
秦皇島市的心情十分迫切，按照急事急辦、特事特辦原則，對(duì)中冶集團(tuán)在項(xiàng)目招投標(biāo)、開工許可證等有關(guān)審批事項(xiàng)一路綠燈，并減免各種費(fèi)用。
秦皇島撫寧縣就在這樣的背景下提出，將全縣609個(gè)行政村整合為194個(gè)中心社區(qū)，并確立了三年完成60%，五年內(nèi)完成80%，八年內(nèi)全部完成行政村改造的新民居建設(shè)目標(biāo)。年內(nèi)，計(jì)劃啟動(dòng)27個(gè)項(xiàng)目106個(gè)行政村的新民居工程，涉及7.8萬人。
而和秦皇島市引進(jìn)大企業(yè)進(jìn)行新民居工程建設(shè)不同，位于河北省南部的邢臺(tái)市任縣則采取了類似城市房地產(chǎn)開發(fā)的“預(yù)售”方式回籠建設(shè)資金。
銷售方式也顯得頗為復(fù)雜：購(gòu)房戶需要先交一定數(shù)額的定金，認(rèn)購(gòu)房屋位置和戶型時(shí)需交夠房屋總價(jià)的30%，等到3層封頂時(shí)交夠總價(jià)的50%，全部封頂時(shí)交夠總價(jià)80%，剩余款項(xiàng)到交鑰匙時(shí)一次性交清，如果一次性付清，優(yōu)惠房?jī)r(jià)的3%。
記者了解到，永福莊鄉(xiāng)的新民居工程是十村聯(lián)建的項(xiàng)目，樓房設(shè)計(jì)為5層，銷售價(jià)格也從一層至五層遞減，最初的樓層均價(jià)為980元每平方米，四層價(jià)格為780元/平方米的房子最受歡迎，但是從11月19日開始，這里的房子漲價(jià)了，樓層均價(jià)提高為1100元/平方米。這樣復(fù)雜的付款和銷售方式使得很多村民弄不明白。
任縣農(nóng)工委的負(fù)責(zé)人向記者解釋說，對(duì)于舊村的補(bǔ)償方案確實(shí)還沒有制定和實(shí)施，“我們的思路是先把樓房建起來，讓農(nóng)民看到實(shí)實(shí)在在的東西，之后再去談補(bǔ)償?shù)膯栴}會(huì)容易些。”
為其承擔(dān)建設(shè)工程的是石家莊隆達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，“我們給予代建企業(yè)隆達(dá)房地產(chǎn)的條件是，在扣除所有的建筑成本之后，保證其每平方米100元的利潤(rùn)。”任縣農(nóng)工委的負(fù)責(zé)人對(duì)記者說。“為了項(xiàng)目的順利實(shí)施，各個(gè)相關(guān)部門的資金都會(huì)有所傾斜。”
政策溝通不力
永福莊的十村聯(lián)建包括附近的程莊村、馮莊村、關(guān)莊村、郭屯村、懷屯村、李屯村、劉屯村、羅屯村、史屯村、宋莊村等，不過記者在這些村莊采訪中發(fā)現(xiàn)，對(duì)于這些將要被搬遷村莊的村民來說，甚至還并不太清楚眼前的那一大片樓房是為他們建設(shè)的。
據(jù)該負(fù)責(zé)人介紹，當(dāng)初之所以選擇這十個(gè)村聯(lián)建新民居，也是經(jīng)過調(diào)查研究的，“如果希望搬遷樓房的農(nóng)民少于300戶，我們這個(gè)項(xiàng)目可能就不做了，我們的調(diào)研結(jié)果是這十個(gè)村超過300戶有意愿，所以就先做起來。”
“之前只是聽到有要搬遷的說法，但是具體怎么搬，一直也沒有跟村民講。”村民李貴(化名)說。另一位村民告訴記者，“現(xiàn)在只是呼吁大家去買樓，政策也不給農(nóng)民講清楚，我們什么都不知道。”記者問他關(guān)于舊房補(bǔ)償?shù)膯栴}，他回答說根本還沒有聽說。“先不說買得起買不起，就是住樓這個(gè)方式就不合適。我們這里人均耕地比較多，每戶能有15畝到20畝，如果都去住樓，收糧食、晾糧食都是問題，另外那么多的農(nóng)用車、農(nóng)機(jī)具往哪放啊！”
另外，有村民告訴記者，如果買樓需要超過10萬元，至少有百分之六七十的村民都承受不起。
但現(xiàn)前來這個(gè)被命名為“福鑫天成”的新民居社區(qū)買房的村民的確也絡(luò)繹不絕，除了參與聯(lián)建的十個(gè)村莊，記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，也有附近其他村莊的村民前來購(gòu)房，“其他村來買價(jià)錢也一樣的。”一位現(xiàn)場(chǎng)村民告訴記者。
“要是啥都公開了，老百姓也都愿意搬。”有村民對(duì)記者說，“但現(xiàn)在我們很多事情不知道，很多問題也沒解決，比如養(yǎng)殖和農(nóng)機(jī)具的存放問題，只是動(dòng)員我們搬，怎么能行呢。”
文章轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明轉(zhuǎn)自《門窗幕墻英才網(wǎng)》
