2.保障性住房用地有保障,供應量同比增長133%
10月20日,上海規劃與土地管理局公布,截至目前,上海今年累計供應住宅用地948公頃,占住宅用地供應計劃的86%;保障性住宅用地供應達764公頃,占目前為止住宅用地總量的80%以上。
臨近年底,為落實今年4月份國土資源部公布的18.5萬公頃的年度土地供應計劃,全國各地加緊推地,土地供應量較前幾年大幅增長,其中保障性房用地增加最快。上半年保障住房、棚改房和中小套型商品房用地供應量為4.2萬公頃,占住房用地實際供應量的75%,與去年同期實際供應量相比增加約133%。
“保障性住房供給嚴重不足、住房體系不完善是造成商品房價格連續攀升的一個重要因素。隨著保障性用地的不斷增加,未來幾年住宅供應總量將大增,進一步擴大保障性住房受益面,對平抑房價將起到重要作用。”中國土地學會副理事長黃小虎指出。
包括保障房在內的供地量大幅增加,促使土地市場競爭激烈程度下降。雖然各地依然偶有高價地塊“冒頭”,但與2009年高價地塊頻出相比,今年的地市相對平靜。統計表明,三季度一線城市及熱點城市地價增幅持續回落,預計四季度地價總體水平或將延續平穩微調態勢。
在大幅增加保障性住房用地的同時,為促進土地盡早變房子,國土資源部和住房和城鄉建設部共同要求各地加快審批速度。
“在新的制度設計中,建立了對保障性住房、公共租賃房、棚改房和中小套型商品房等政策性住房用地的行政審批快速通道。比如,過去開發商拿地后,規劃部門要在20天內核發建設用地許可證,最長不超過一個月。現在的規定是10天,時間縮短了一半。”廣州市一位承建保障房的開發商說。
此次國土、住建兩部門聯手整治土地市場,不僅在各類保障性住房供地程序上給予政策傾斜,還明確對依法收回的閑置土地和具備“凈地”供應的儲備土地,以及農轉用計劃指標,優先確保以保障性住房為主的各類住房用地的供應。沒完成保障性住房供地計劃的地方政府,不得向大戶型高檔住房建設供地。
也有人擔心,大量的土地供給了保障房在內的政策房,會不會造成商品房用地的供應減少,從而導致商品房實際供應量的減少,引發商品房價格的上漲,讓中間層改善型需求難以實現？
國土資源部的最新統計表明,包括今年出讓的住宅用地在內,還有近32萬公頃土地尚未開發,相當于近5年住宅供應用地的總和,其中保障房建設用地約占到了13%—14%。
如果把這些土地換算成實際商品房供應,以平均容積率1.5、每套住房90平方米計算,3年后將會增加3500多萬套住宅。按人均30平方米計算,將會解決1億多人的住房問題。
“盡管我們還不能準確知道這些尚未開發和正在開發的地所處的區域是一線城市,還是二三線城市,是在城市的核心區還是郊區,但僅看這個數字,就是一個天量住房供應。如果這些地塊都能按期完成開發,3年后,住房的價格將會得到極大平抑,改善型需求有望得到部分滿足,住房總量供需矛盾將得到緩解。”黃小虎說。
3.解決見地不見房的問題,一旦開工必須3年內竣工
理論上講,增加土地供應可以平抑房價,前提是供出去的地能按期開發建設。
“禁止手里有閑置地的企業去新拿地至關重要。”葉劍平強調,國土資源部規定,對于由企業原因造成土地閑置一年以上的,在結案和問題查處整改到位前,禁止競買人及其控股股東參加土地競買活動。若企業存在偽造公文騙取用地和非法倒賣土地、非法轉讓土地使用權等違法行為以及違背出讓合同約定條件開發利用土地的行為,同樣禁止拿地。
據了解,目前,全國閑置用地有17萬畝,其中企業原因造成的閑置用地占40%,如果這些地都能得到開發,市場上將會有120多萬套90平方米新住房供應。
國土部前期公布的2815宗閑置土地中,因毛地出讓拆遷難、調整規劃等政府原因造成閑置的約占六成,國土部對這一問題提出的解決方案規定:不得將兩宗以上地塊捆綁出讓,不得毛地出讓。
“過去出讓的土地,有不少地塊面積很大,開發商拿下后,因缺少資金或拆遷問題等很難開發。凈地出讓,縮小地塊面積,都有利于避免土地閑置。”中國土地勘測規劃院地價所所長趙松指出。
也有人擔心,如果開發商挖幾個坑,打幾根樁,就這么拖拖拉拉開發好多年或者分期開發,不也能達到捂地目的嗎？
“新政策要求,一旦開工必須3年內竣工。嚴格執行該規定,將導致整個行業的巨變。拿到地盡快開發會逐步成為開發商的共識,房地產宏觀調控效果將更明顯,見地不見房的現象將大幅減少。”葉劍平說。
如何確定項目是否開工,是政策執行的關鍵。土地出讓合同中是否約定了開工日期就成為焦點。記者采訪發現,有的地方在和開發商簽訂土地出讓合同時,根本就沒有約定開工日期,這也就無法計算3年內能否竣工。
對此,國土部明確,從今年4月1日起,市縣國土部門要建立房地產用地開竣工申報制度。土地出讓合同簽訂后,通過網絡在線上報,經國土資源部統一配號后方可作為正式文本簽訂,并將土地出讓合同或劃撥決定書的電子監管號作為土地登記的重要內容。
“這就意味著如果地方政府出讓土地后不上報,就拿不到電子監管號。拿不到號,就沒法辦理土地證。沒土地證,就沒法到銀行貸款。而來自銀行的資金是房地產業的‘命根子’,這就能從源頭防止新的閑置用地產生,促使企業嚴格按合同辦事,盡快把供出去的土地形成商品房供應。”國土資源部土地利用司資產處處長雷愛先表示。
此外,對于開發商自身原因造成的閑置,國土資源部聯合住房城鄉建設、金融、證券等部門建立起協調機制,通過限制貸款和融資、收取稅費等措施提高閑置土地的財務成本,從而加大開發商的財務風險、政策風險和市場風險等。
“一旦閑置發生,不僅喪失拿地資格,還會被限制上市融資和貸款,這些新規,給房企帶來了更大的壓力。一些房地產開發企業必然會想方設法加大開發土地的力度。急需資金的房地產開發企業,很可能會通過促銷等方式加大銷售力度,從而推動房價的回落。此舉不僅將明顯改善土地存量市場,也將規范新增土地市場,開發商拿地前不得不考慮今后不能按時開發帶來的風險。”黃小虎說。
“今年以來,管理部門加大清理閑置土地力度,一直對房地產閑置用地保持高壓態勢,這是房地產開發投資增速保持較高水平的一個重要原因。”趙松分析。
4.增加土地供給雖有制約因素,但潛力不小
住房和城鄉建設部發布的信息顯示,今年1—9月份全國已開工建設保障性安居住房520萬套。按照規劃,到2012年底,將累計解決2200多萬戶中低收入居民的住房困難。中國房地產業協會副會長朱中一表示,“十二五”房地產規劃更加強調保障房投資,每年600萬套保障房建設將成為常態。算下來,5年就是3000萬套。
如此龐大的規模,意味著要投入非常多的土地資源、建設資金等。提高土地供給能力方面就變得非常重要。從現實情況看,持續增加土地供給雖有制約因素,但潛力不小。
目前,每年供出去的土地基本都來自土地的一級開發。保障性住房建設中,廉租房需要政府投入土地和建設資金,經濟適用房需要投入土地,都會占用土地出讓金,加大財政缺口,導致土地一級開發缺乏資金保障。
據了解,土地一級開發是一個巨大的市場,但在2007年建立土地收儲制度后,往往由政府部門及其附屬企事業單位開發,企業參與較少。近日,國土資源部明確,在2011年3月底前,土地儲備機構必須與其下屬和掛靠的從事土地開發相關業務的機構徹底脫鉤,各地國土資源部門及所屬企事業單位都不得直接從事土地一級市場開發。也就是說,土地一級開發將交給企業,政府承擔“組織者”的任務。
“這樣做,將會吸引更多的民間資本進入土地一級開發市場。不僅會加快一級土地開發的進度,提高供地能力,也會部分緩解地方政府財力緊張狀況。”趙松解釋說。
此外,增加保障住房用地供給的辦法還很多,比如加快存量土地入市、提高居住用地比例、提高容積率、增加建設用地、放開農村集體建設用地等,都能對抑制房價發揮作用。
未來土地供應的主力是農村建設用地轉變成城市建設用地。據黃小虎測算,假設未來有10%的農村建設用地轉化為城鎮建設用地,則約有2.9萬平方公里土地可供城市建設,后備資源充足。
有了供給能力,還要有一套完善的出讓制度。記者了解到,在實際操作中,一些新設保障房類別供地還沒有明確規定。比如,公租房建設就缺少基本的規劃,其建設用地也亟待明確。
“土地供應是一種引致性需求,土地供應制度直接受住房供應體系的制約。也就是說,有什么樣的住房制度就有什么樣的土地供應方式。比如,與經濟適用房制度相匹配的是劃撥方式,實行的是零地價。理論上來說,公租房的開發建設用地是不能采用招拍掛形式的,政府也不宜完全采取無償劃撥的辦法,究竟怎么提供土地亟須規范。”葉劍平呼吁。
1.房子是給人住的,土地是給人用的
“每出一塊高價地,我的心就緊張一回,地價那么高,房價能降下來嗎？”居住在北京朝陽區的林先生說,他是北京某企業中層,買保障房不符合條件,到市場買又沒有實力。面對著遠遠超過其收入的房價常常焦慮不已。
去年,土地市場火爆,高價地頻出,地價不斷被推高,土地出讓制度也成為人們關注的焦點。土地成了開發商獲取暴利的工具,成了地方財政倚重的重要資源。不止林先生,很多人都很困惑,既然城市的土地是國有的,也就是全民所有的,為什么要賣那么高的價格？國有土地到底是為誰服務的？
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的確,住有所居是每個人的夢想,也是每個人的權益,房子最重要的功能是居住,那么地該怎么供,才能讓稀缺的土地資源更好承載民生的期待,滿足人們的基本住房需求？
“不可否認,招拍掛作為一種市場交易方式,正是由于‘價高者得’,才使土地價值得以顯化,真實地反映了該宗地的市場價格。但是,土地承載著不同功能,在土地出讓的過程中,不僅要考慮價格因素,還要充分考慮公共利益、社會影響等問題,特別要考慮其對普通老百姓的基本居住保障及居住條件的改善等問題的影響。當前,我們的住房體系還在改革完善中,要根據已經確定的住房類別,采取劃撥等不同方式供地,防止居住地價不斷走高,同時優化供地結構,改革完善招拍掛出讓制度,把更多的土地以更合理的方式和價格向民生傾斜,這不僅是宏觀調控的重要舉措,也是長期制度建設的一項重要工作。”葉劍平說。
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