去年下半年至今，全國(guó)有不少城市的樓市調(diào)控政策出現(xiàn)了或多或少的松動(dòng)，主要集中在“限購(gòu)”政策方面。其中既有蕪湖這樣的二三線城市，亦有上海這樣的一線城市，雖然松動(dòng)的幅度有很大差異。
這證明了一個(gè)顯而易見(jiàn)的道理，也是評(píng)論者過(guò)去曾一再指出的：由于商品房銷售急劇萎縮，地方政府相關(guān)稅收顯著減少，特別是土地批不出去或賣不出好價(jià)錢……這些都導(dǎo)致地方政府的財(cái)政狀況日益捉襟見(jiàn)肘，有些甚至已經(jīng)頻臨嚴(yán)重危機(jī)、乃至破產(chǎn)。這一狀況，也可以從近年來(lái)地方政府平臺(tái)債務(wù)數(shù)字的水漲船高窺見(jiàn)一斑。必須看到，目前中國(guó)各級(jí)地方政府每年的財(cái)政收入中，所謂“土地財(cái)政”的比例評(píng)論達(dá)到了30%以上。有些城市甚至更高，而且還經(jīng)常提前預(yù)支未來(lái)的賣地收入。這些壓力迫使一些財(cái)政狀況窘迫的城市不得不違抗或變相違抗中央政策，放松對(duì)樓市的調(diào)控。
但我們也看到，各地出現(xiàn)的上述樓市調(diào)控政策松動(dòng)或變化，無(wú)一例外地被中央政府迅速叫停，或自我叫停。這顯示了中央對(duì)這個(gè)問(wèn)題的堅(jiān)決態(tài)度：即，調(diào)控是沒(méi)有商量余地的，不達(dá)到預(yù)期目的，絕不能改弦更張。去年底以來(lái)，溫家寶總理和李克強(qiáng)副總理已經(jīng)多次明確表態(tài)，闡述了上述意思。而在昨天的《政府工作報(bào)告》中，溫總理對(duì)此再次做出了強(qiáng)調(diào)。
鑒于2012年將是中國(guó)政治生活中非常重要的一年，各項(xiàng)政策變化的幅度不可能很大，我們可以預(yù)計(jì)，在房地產(chǎn)調(diào)控政策領(lǐng)域，盡管地方政府與中央政府的博弈還將持續(xù)下去，但出現(xiàn)明顯的放松或轉(zhuǎn)向，幾乎是不可能的。
我一直認(rèn)為，雖然中國(guó)房?jī)r(jià)泡沫的根源相當(dāng)復(fù)雜，但從2009年開(kāi)始的本輪房地產(chǎn)價(jià)格加速上漲，原因卻是一目了然的，那就是超寬松的財(cái)政貨幣政策，尤其是后者，即貨幣超發(fā)引起的。也就是說(shuō)，當(dāng)時(shí)國(guó)家為了應(yīng)對(duì)排山倒海而來(lái)的金融危機(jī)，不得已出臺(tái)了著名的“4萬(wàn)億”經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，它造成了諸多嚴(yán)重的后遺癥，如通貨膨脹。而樓市泡沫其實(shí)正是全面的通脹中的一部分，只是作為一種非常適合投資和投機(jī)的商品，樓市的通脹表現(xiàn)得特別突出而已。反觀近幾年原油、黃金等大宗商品和藝術(shù)品市場(chǎng)扶搖直上的價(jià)格，以及“蒜你狠”、“豆你玩”等現(xiàn)象，我們還可以看到，通脹實(shí)際上遠(yuǎn)不止泛濫于樓市，只是樓市更牽動(dòng)普通人的心而已。
自2010年下半年后央行采取了嚴(yán)厲的貨幣緊縮政策，先后兩次上調(diào)利率、十多次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，并使后者達(dá)到了創(chuàng)紀(jì)錄的歷史高位。這些貨幣政策有效地抑制了有愈演愈烈趨勢(shì)的通脹勢(shì)頭，對(duì)抑制樓市的泡沫也起到了直接的作用。
最近兩個(gè)月內(nèi)，由于擔(dān)心經(jīng)濟(jì)趨冷甚至硬著陸，同時(shí)也基于國(guó)內(nèi)CPI指數(shù)明顯回落的有利態(tài)勢(shì)，央行的貨幣政策開(kāi)始松動(dòng)，已兩次下調(diào)了存準(zhǔn)率，預(yù)計(jì)將向市場(chǎng)釋放七、八千億的資金。雖說(shuō)去年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議已經(jīng)定調(diào)，金融必須支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，銀行系統(tǒng)內(nèi)部也作出了許多行政規(guī)定，要求新增貸款用于為實(shí)業(yè)、特別是中小企業(yè)服務(wù)，但明眼人都應(yīng)該知道，鑒于中國(guó)的國(guó)情，特別是存在大量直接依附于權(quán)力的國(guó)有經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)狀，只要政策開(kāi)了口子，只要流動(dòng)性房了出來(lái)，這些行政命令必定是要大打折扣的。換言之，這近萬(wàn)億新增貸款中，必定有一部分突破重重禁令流向樓市。
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，資金總是流向利潤(rùn)最高的地方。因此，想要金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)，最好的辦法是讓實(shí)體經(jīng)濟(jì)的投資比虛擬經(jīng)濟(jì)的投機(jī)炒作回報(bào)率更高，靠行政命令只能是事倍功半。
總體來(lái)看，我預(yù)計(jì)，今年樓市調(diào)控的政策（以“限購(gòu)”為核心）不會(huì)改變或放松，但隨著接下來(lái)貨幣政策的進(jìn)一步寬松，資金面上會(huì)出現(xiàn)明顯的改觀。至于近來(lái)有些人從北京等地商品房銷售量回暖得出的所謂樓市“小陽(yáng)春”的說(shuō)法，我覺(jué)得基本不成立。相反，從全國(guó)的層面看，經(jīng)過(guò)一年的肅殺調(diào)控，房地產(chǎn)價(jià)格的下落趨勢(shì)已基本確立。至于何時(shí)能真正出現(xiàn)實(shí)際上的明顯的價(jià)格下行，則要等到各地大規(guī)模的保障性住房的面市。當(dāng)然，保障性住房本身又會(huì)牽扯出許多新的、甚至更大和更復(fù)雜的問(wèn)題。
但是，本輪調(diào)控即便最終對(duì)抑制房?jī)r(jià)上漲是有效的，或者促進(jìn)了樓價(jià)回落，贏得了一些老百姓的好感，由于它使用的幾乎全部是行政手段，因而對(duì)一個(gè)原本就不算健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)的傷害也是巨大的。我們甚至還應(yīng)當(dāng)擔(dān)心，樓市的調(diào)控對(duì)搖籃中的中國(guó)市場(chǎng)體系都造成了嚴(yán)重?fù)p害。未來(lái)歷史也許會(huì)遺憾地證明，醫(yī)治“樓市發(fā)熱病”而使用的治療方法對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)肌體的副作用及傷害，比這種疾病本身更致命。
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