房地產(chǎn)稅的改革方向應(yīng)當(dāng)肯定。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)稅對(duì)中國(guó)稅制中直接稅比重過(guò)低、地方稅體系不成型、國(guó)民經(jīng)濟(jì)中房地產(chǎn)調(diào)控需體現(xiàn)治本水準(zhǔn)、收入分配需有效抑制差距擴(kuò)大這四個(gè)突出問(wèn)題，將產(chǎn)生不可忽視的正面效應(yīng)。大方向下的房地產(chǎn)稅改革路徑選擇，應(yīng)注重試點(diǎn)突破與漸進(jìn)推動(dòng)，改革要領(lǐng)上，應(yīng)更顯開(kāi)明并給社會(huì)公眾吃“定心丸”。
房地產(chǎn)稅四大正面效應(yīng)
現(xiàn)在為各方所關(guān)注的上海、重慶已啟動(dòng)試點(diǎn)的房產(chǎn)稅改革，在嚴(yán)格概念上講，所涉的稅種是指房地產(chǎn)稅或不動(dòng)產(chǎn)稅。在我國(guó)現(xiàn)階段多種因素制約之下，這一改革引入了兩個(gè)實(shí)質(zhì)性新機(jī)制：一是把房產(chǎn)稅覆蓋面擴(kuò)大到一部分消費(fèi)住房；二是要進(jìn)行一定形式的稅基規(guī)范，確立房產(chǎn)評(píng)估值概念并發(fā)展測(cè)量方法。雖上海、重慶兩市試點(diǎn)方案細(xì)則不盡相同，但都包含著向較為標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)稅（不動(dòng)產(chǎn)稅）靠攏取向。
在中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)轉(zhuǎn)軌的過(guò)程中，財(cái)稅制度變革、稅制改進(jìn)優(yōu)化，都是服務(wù)于轉(zhuǎn)軌大局和經(jīng)濟(jì)社會(huì)全局的。現(xiàn)在討論建立的房地產(chǎn)稅，是順應(yīng)、服務(wù)于整個(gè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)轉(zhuǎn)軌的。
首先，直接稅比重需要提高，繞不開(kāi)不動(dòng)產(chǎn)稅問(wèn)題。現(xiàn)在已有這樣的共識(shí)中國(guó)的稅制結(jié)構(gòu)里面，直接稅的比重偏低，但消費(fèi)品里以間接稅形式所含的稅負(fù)比重很高。有人認(rèn)為這是導(dǎo)致中國(guó)社會(huì)成員稅負(fù)過(guò)重的原因。因?yàn)榈褪杖腚A層的恩格爾系數(shù)較高，他們收入中有80%甚至更高的比重要用于基本消費(fèi)品的支出，而不得不承受里面所含的間接稅負(fù)擔(dān)。由于間接稅帶有累退性質(zhì)，所以越是低收入階層，實(shí)際的稅收痛苦程度越高。
此外，直接稅比重過(guò)低，與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)相比，可能還會(huì)帶來(lái)宏觀調(diào)控的缺陷。以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的“自動(dòng)穩(wěn)定器”功能為例。從美國(guó)的調(diào)控模式來(lái)看，最明顯的“自動(dòng)穩(wěn)定器”就是聯(lián)邦政府收入盤(pán)子中40%以上是個(gè)人所得稅。因?yàn)橛谐~累進(jìn)的稅率設(shè)計(jì)，在經(jīng)濟(jì)高漲的時(shí)候，自動(dòng)使很多社會(huì)成員的稅負(fù)跳到更高的邊際稅率上；而在經(jīng)濟(jì)蕭條的時(shí)候，則自動(dòng)落檔，落到比較低的邊際稅率上。這就成為一個(gè)很好的反周期宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行自動(dòng)穩(wěn)定器。然而，中國(guó)在這方面基本是無(wú)從談起。我們現(xiàn)在超額累進(jìn)稅率只在工資收入這個(gè)很窄的范圍里存在這樣的設(shè)計(jì)，對(duì)于其他個(gè)人所得，基本就是比例稅率，所以“自動(dòng)穩(wěn)定器”功能非常弱。2011年個(gè)稅改革之后，工薪收入者的納稅面由原先的28%收縮為不足7%，超額累進(jìn)機(jī)制更呈現(xiàn)邊緣化、微不足道的狀態(tài)。
第二，地方稅體系需要財(cái)源支柱，也繞不過(guò)不動(dòng)產(chǎn)稅問(wèn)題。中國(guó)稅制體系中另一個(gè)問(wèn)題是中國(guó)地方稅體系不成型。1994年改革建立了與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)配套的、分稅制為基礎(chǔ)的分級(jí)財(cái)稅框架，但是改革走到現(xiàn)在，對(duì)分稅制的抨擊不絕于耳。省以下地方各級(jí)遲遲未能進(jìn)入分稅制狀態(tài)，還是五花八門(mén)、復(fù)雜易變、討價(jià)還價(jià)色彩非常濃厚的分成制或包干制。現(xiàn)在人們所抨擊的地方土地財(cái)政、政府職能扭曲等等，實(shí)際上都是分成制、包干制帶來(lái)的。那么，為什么省以下遲遲不能進(jìn)入分稅制狀態(tài)？簡(jiǎn)單分析起來(lái)，一方面我國(guó)財(cái)政層級(jí)太多，五層級(jí)分稅制難以形成；另一方面，地方政府沒(méi)有成型的地方稅體系，沒(méi)有大宗穩(wěn)定的主體稅源支柱。地方政府稍微像樣一點(diǎn)的收入就是營(yíng)業(yè)稅，除此之外沒(méi)有具備支撐力的稅種。這樣一來(lái)，地方政府不得不出現(xiàn)很多隱性負(fù)債（地方融資平臺(tái)），還必然特別看重土地批租。
所謂“土地財(cái)政”邏輯框架其實(shí)是別無(wú)選擇的：因?yàn)楦愠鞘谢捅仨氁袛U(kuò)大建成區(qū)的土地批租，有土地批租就必須采取有償形式。由于沒(méi)有地方稅體系，沒(méi)有陽(yáng)光融資制度配套，容易激發(fā)地方政府和想拿地的開(kāi)發(fā)商之間以拍賣(mài)形式把地價(jià)沖高。“土地財(cái)政”主要的偏頗在于地方政府只關(guān)注一次性把地價(jià)拿足，盡可能解決任期之內(nèi)政績(jī)需要。如果沒(méi)有其他的制度制約，就會(huì)源源不斷涌現(xiàn)出“地王”。但如果有了保有環(huán)節(jié)的稅收，有了其他的融資條件，各個(gè)參與者的預(yù)期就都改變了。問(wèn)題的實(shí)質(zhì)仍然是有效制度供給與激勵(lì)—約束機(jī)制不足。
第三，房地產(chǎn)調(diào)控更需要稅收體制改革配合。從整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)角度看，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的情況已牽動(dòng)人心與全局。要保證經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展，繞不過(guò)房地產(chǎn)這個(gè)重大而又棘手的問(wèn)題。一味使用行政手段限入、限購(gòu)、限價(jià)，的確與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的通盤(pán)可持續(xù)機(jī)制相悖，長(zhǎng)此以往勢(shì)必積累新的矛盾。因此，尋求真正長(zhǎng)治久安的制度建設(shè)，不能繞過(guò)不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收這種依法、規(guī)范的經(jīng)濟(jì)手段。
第四，房產(chǎn)稅優(yōu)化調(diào)節(jié)收入分配和財(cái)產(chǎn)再分配。我國(guó)收入分配差距的擴(kuò)大，實(shí)際上與財(cái)產(chǎn)分布狀態(tài)的差距擴(kuò)大如影隨形而且相互激勵(lì)。在很大的程度上，人們所討論的收入差距擴(kuò)大，最主要的原因之一是來(lái)自于不動(dòng)產(chǎn)財(cái)富的實(shí)際分布情況。財(cái)產(chǎn)性收入特別是不動(dòng)產(chǎn)收入差距越來(lái)越大，與其他收入綜合在一起，形成了收入差距擴(kuò)大狀態(tài)。這顯然需要一定的再分配機(jī)制進(jìn)行優(yōu)化調(diào)節(jié)和制約。不動(dòng)產(chǎn)稅這樣一個(gè)稅種，顯然應(yīng)該發(fā)揮收入分配以及再分配過(guò)程中的優(yōu)化作用。在“雙軌統(tǒng)籌”框架下，房地產(chǎn)稅不僅使中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提高健康度和可持續(xù)性，還會(huì)在收入分配和財(cái)產(chǎn)分配方面施加再分配的優(yōu)化調(diào)節(jié)。我們要貫徹“先富共富”的改革思路，不能不討論建立房地產(chǎn)稅制度問(wèn)題。在保障房、商品房“雙軌統(tǒng)籌”框架下，房地產(chǎn)稅不僅能提高房地產(chǎn)業(yè)的健康度和可持續(xù)性，還會(huì)在收入分配和財(cái)產(chǎn)分配方面施加規(guī)范的再分配優(yōu)化調(diào)節(jié)。
總之，房地產(chǎn)稅制建設(shè)對(duì)當(dāng)代中國(guó)一舉多得、勢(shì)在必行。經(jīng)過(guò)多年改革，只有人受益而無(wú)人受損的帕累托式改進(jìn)已經(jīng)空間不大，必須改革既有利益格局。雖然難度很大，但必須過(guò)這個(gè)坎，否則改革的一些基本原則會(huì)流于形式，成為空話。
重慶與上海房產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn)比較
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大方向下的路徑選擇
在房地產(chǎn)稅改革大方向之下，還需要討論路徑。筆者認(rèn)為，必須充分肯定上海和重慶房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)敢為天下先、打開(kāi)局面方面的重要意義和作用。試點(diǎn)取得經(jīng)驗(yàn)、搭成制度框架以后，可以再考慮怎樣將房地產(chǎn)稅制度動(dòng)態(tài)優(yōu)化，健全完善。
有一些觀點(diǎn)認(rèn)為，上海、重慶兩市的試點(diǎn)好像效果不足，主要理由是因?yàn)榉慨a(chǎn)稅稅收收入很少，也沒(méi)有看到兩地房?jī)r(jià)急速下跌，“動(dòng)靜不大”。
其實(shí)這是非常表面化的認(rèn)識(shí)。首先，住房保有環(huán)節(jié)上的稅按年征收，不要急于馬上判斷征稅的額度。在接近年底的時(shí)候，才好判斷這一年可以收上多少稅來(lái)。其實(shí)這兩個(gè)地方都不會(huì)太看重第一年能收多少稅，并且對(duì)這個(gè)稅的成長(zhǎng)邏輯都心里有數(shù)。在上海、重慶這樣的發(fā)達(dá)地區(qū)，房產(chǎn)稅改革最重要的任務(wù)還不是籌集收入，而是要調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)生活，但未來(lái)的財(cái)源支柱屬性將會(huì)逐漸顯現(xiàn)。
其次，房?jī)r(jià)并不會(huì)因局部試點(diǎn)應(yīng)聲而落。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)稅制不可能改變中國(guó)現(xiàn)在城鎮(zhèn)化水平上升過(guò)程中，中心區(qū)域不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的上揚(yáng)曲線。當(dāng)前中國(guó)的城鎮(zhèn)化水平才40%，以后要一路走高到70—80%才能相對(duì)穩(wěn)定，很難有力量能改變不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格上揚(yáng)曲線的基本形態(tài)。但是房地產(chǎn)稅制度會(huì)使價(jià)格曲線的斜率降低，發(fā)展的過(guò)程更平穩(wěn)，更有利于減少泡沫，不會(huì)頻繁大起大落從而造成對(duì)社會(huì)生活的負(fù)面沖擊。
試點(diǎn)后，現(xiàn)在重慶和上海的高端不動(dòng)產(chǎn)，成交量都出現(xiàn)了明顯下降，價(jià)格趨穩(wěn)，這就是很明顯的正面效應(yīng)，是試點(diǎn)效應(yīng)已體現(xiàn)的結(jié)果。重慶統(tǒng)計(jì)表明，前幾個(gè)月高端住房成交量已下降了28%。在上海，通過(guò)稅制的具體設(shè)計(jì)，管理部門(mén)發(fā)現(xiàn)，多年想追求的不動(dòng)產(chǎn)配置方面的目標(biāo)，取得了實(shí)際調(diào)節(jié)效果。比如，上海苦惱多年的問(wèn)題就是居民都愿意在城市中心區(qū)購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)，而這次上海房產(chǎn)稅方案里有一個(gè)很小的杠桿中心區(qū)域的稅率是0.6%，周邊區(qū)域的稅率是0.4%，就差這么一點(diǎn)兒，便使現(xiàn)在的成交大量引流到周邊區(qū)域。
往前看，房產(chǎn)稅改革路徑方面還應(yīng)考慮問(wèn)題的艱巨性。在總結(jié)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，推動(dòng)試點(diǎn)地區(qū)方案優(yōu)化，并討論怎樣擴(kuò)大試點(diǎn)的覆蓋面。在“十二五”期間，最好能看到在中國(guó)的主要一線城市先后在這方面跟進(jìn)，當(dāng)然時(shí)間表還是次要的，關(guān)鍵是先認(rèn)清改革的邏輯，增加共識(shí)。
房產(chǎn)稅促進(jìn)住房供需平衡
應(yīng)該說(shuō)，房地產(chǎn)（不動(dòng)產(chǎn)）的相關(guān)調(diào)節(jié)，其原理是尋求供需狀態(tài)的合意。供需狀態(tài)如果平衡，房?jī)r(jià)就不會(huì)往上猛沖。但是恰恰在不動(dòng)產(chǎn)方面，最根本的要素地皮，是屬于天然壟斷、特別稀缺的資源，尤其是中心區(qū)地皮稀缺而無(wú)法增加，必然越來(lái)越金貴。所有利益相關(guān)者爭(zhēng)奪的，都是中心區(qū)、黃金地段、好的地段的不動(dòng)產(chǎn)。這樣一來(lái)，自然壟斷造成供需長(zhǎng)期傾斜失衡，監(jiān)管層只能力求合理地調(diào)節(jié)并盡可能達(dá)到最多社會(huì)成員基本滿意。
因此房地產(chǎn)調(diào)控必須雙軌統(tǒng)籌，全概念的住房配置不能只依靠市場(chǎng)，政府需要先要把保障房建設(shè)起來(lái)，托好“底”。其后，在低端社會(huì)成員都“住有所居”的情況下，有支付能力的人在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者主權(quán)，購(gòu)買(mǎi)商品房。所以對(duì)商品房總體來(lái)說(shuō)，在保障房托好底的情況下，政府不應(yīng)該再著急用行政手段一味強(qiáng)力干預(yù)商品房?jī)r(jià)。政府對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)節(jié)應(yīng)該主要是管規(guī)劃、管規(guī)則、管收稅。收稅不光是交易環(huán)節(jié)收稅（包括遏制炒作的對(duì)住房持有人按持有時(shí)間遞延遞減的交易稅），而且應(yīng)該在保有環(huán)節(jié)征稅。
保有環(huán)節(jié)征稅會(huì)產(chǎn)生什么效應(yīng)？第一，對(duì)于想買(mǎi)房自住的人，這實(shí)際上會(huì)改變他的預(yù)期，他們會(huì)傾向于更實(shí)惠一點(diǎn)，買(mǎi)相對(duì)小戶型的房子。這正好有利于收斂供需緊張情況下需求方面的沖勁，并提高了土地集約利用水平。第二，買(mǎi)房為囤在手里實(shí)現(xiàn)“商業(yè)性社會(huì)保險(xiǎn)”的人，會(huì)考慮買(mǎi)了房以后不再空置。現(xiàn)在大量住房空置的原因，是因?yàn)槌钟腥烁杏X(jué)空置沒(méi)有成本。但是征收房產(chǎn)稅以后，囤房者會(huì)把買(mǎi)下的有保有產(chǎn)權(quán)的房子租出去，而不再空置。于是在社會(huì)沒(méi)有增加投入的情況下，租房市場(chǎng)供給增加，又緩和了房地產(chǎn)供需之間的矛盾。第三，買(mǎi)來(lái)炒房的人，會(huì)收斂自己的行為。隨著整個(gè)社會(huì)氛圍和利益相關(guān)者的心態(tài)、預(yù)期改變，炒房者們自然會(huì)估計(jì)風(fēng)險(xiǎn)，行為就會(huì)相對(duì)收斂。此外，炒房者會(huì)考慮后邊多數(shù)接手的人是要用于自住，所以自然而然會(huì)考慮多炒中小戶型。這樣一來(lái)，需求方整體結(jié)構(gòu)得以改變，開(kāi)發(fā)商拿了地皮以后當(dāng)然也要考慮更多提供中小戶型，而且參加土地招拍掛的環(huán)節(jié)上不能像原來(lái)想得那么好，更要謹(jǐn)慎一點(diǎn)。綜合起來(lái)，房地產(chǎn)需求沉穩(wěn)收斂，同時(shí)有效供給增加，總體的供需情況就會(huì)趨于更平衡、沉穩(wěn)、健康。此外，轉(zhuǎn)變發(fā)展方式所追求的一些“可持續(xù)”的因素，比如土地集約利用等也會(huì)得以體現(xiàn)。
房產(chǎn)稅改革中若干要領(lǐng)
方向、作用機(jī)理和路徑的分析之后，需要談?wù)剬?duì)于要領(lǐng)方面的基本看法。個(gè)人認(rèn)為，房地產(chǎn)改革要領(lǐng)的掌握，確實(shí)應(yīng)當(dāng)非常審慎。為化解阻力淡化疑慮與抵觸情緒，可以從以下幾點(diǎn)著手。
首先，管理部門(mén)應(yīng)該更開(kāi)明，適當(dāng)披露已運(yùn)作多年物業(yè)稅模擬試點(diǎn)“空轉(zhuǎn)”的相關(guān)信息，稅基評(píng)估的模擬試點(diǎn)一點(diǎn)信息都不披露似乎沒(méi)有必要。各個(gè)地方試點(diǎn)里面具體的數(shù)據(jù)可以不披露，但可以披露一些框架信息。應(yīng)該說(shuō)已進(jìn)行多年物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”的十個(gè)地區(qū)，無(wú)論是沿海發(fā)達(dá)地區(qū)、東北地區(qū)還是西部地區(qū)，都是要求對(duì)地面上所有的不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)之后，按照三大模式進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)的稅基評(píng)估。一種是制造業(yè)房產(chǎn)，一種是商業(yè)房產(chǎn)，一種是消費(fèi)性住宅。三大類型都已經(jīng)形成評(píng)估公式和技術(shù)評(píng)估方案，而且將之軟件化。調(diào)查人員只要把不動(dòng)產(chǎn)具體數(shù)據(jù)一一填入，計(jì)算機(jī)就可以在軟件支持下自動(dòng)生成評(píng)估結(jié)果。
其次，應(yīng)盡可能把政府關(guān)于未來(lái)改革的基本考慮進(jìn)行信息披露，給社會(huì)公眾吃“定心丸”。比如說(shuō)公務(wù)員、公職人員現(xiàn)在最擔(dān)心什么？辛辛苦苦干一輩子，最實(shí)惠的就是住房，如果說(shuō)剛剛房改拿到了自己有完全產(chǎn)權(quán)的房子，然后馬上要征房地產(chǎn)稅，可能大多數(shù)人會(huì)跳起來(lái)。所以我認(rèn)為這方面應(yīng)該非常清晰地給社會(huì)公眾（包括公職人員）一個(gè)“定心丸”以后所有社會(huì)成員的第一套房或者家庭人均計(jì)算下來(lái)的一定標(biāo)準(zhǔn)之下的基本住房，并不被房地產(chǎn)稅覆蓋。當(dāng)前，上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案只涉及增量，但依靠信息系統(tǒng)支持把新購(gòu)房與原有房合并計(jì)算人均擁有面積，再對(duì)高端住房征稅。
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