5月，央企方興地產(chǎn)在湖南長(zhǎng)沙的梅溪湖國(guó)際新城項(xiàng)目首次通過(guò)掛牌出售兩幅地塊，其中一幅商住用地以底價(jià)成交，另一幅純商業(yè)地塊遭流拍。
分析人士指出，地塊出讓結(jié)果不樂(lè)觀增加了該項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，或使方興地產(chǎn)面臨更大的資金壓力。
資料顯示，梅溪湖國(guó)際新城是方興地產(chǎn)在長(zhǎng)沙的首個(gè)項(xiàng)目，由其獨(dú)資參與一級(jí)開發(fā)，總投資600多億元，僅2011年的投資就將達(dá)100多億元。
梅溪湖的風(fēng)險(xiǎn)
5月24日，長(zhǎng)沙市國(guó)土資源局掛牌出讓岳麓區(qū)梅溪湖片區(qū)B-06地塊及岳麓區(qū)梅溪湖片區(qū)A-28、32地塊。這兩幅土地正是梅溪湖國(guó)際新城項(xiàng)目首次推出的地塊。
岳麓區(qū)梅溪湖片區(qū)B-06地塊出讓面積為49302.58平方米，容積率≤3.0，建筑密度≤35%，用途為商業(yè)金融業(yè)，起始價(jià)為21613萬(wàn)元。
A-28、32地塊出讓面積為97493.74平方米，為商業(yè)住宅用地，容積率≤3.0，建筑密度≤24%，起始價(jià)為43873萬(wàn)元。
兩幅地塊的交地標(biāo)準(zhǔn)均為，宗地紅線外通路、通電、供水、排水、通訊；宗地紅線內(nèi)場(chǎng)地自然平整且完成拆遷安置補(bǔ)償。
拍賣結(jié)果顯示，A-28、32地塊以底價(jià)成交，B-06地塊流拍。據(jù)國(guó)都證券香港研究部經(jīng)理朱振明分析，A-28、32地塊以現(xiàn)時(shí)成交價(jià)1500元/平方米計(jì)算，貼近方興支付補(bǔ)償居民及興建基礎(chǔ)建設(shè)等一級(jí)開發(fā)所需的成本，估計(jì)這個(gè)項(xiàng)目幾乎沒有利潤(rùn)。
朱振明表示，梅溪湖國(guó)際新城是一級(jí)開發(fā)的項(xiàng)目，方興要負(fù)責(zé)征地、房屋的賠償，而且要做一些基礎(chǔ)項(xiàng)目的工作，今年需要投入的資金逾100多億元。此次拍地是梅溪湖國(guó)際新城第一次進(jìn)行土地出讓，一底價(jià)成交一流拍的結(jié)果增加不明朗因素，導(dǎo)致項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)上升。
事實(shí)上，此種一級(jí)開發(fā)模式本身就具有風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)世邦魏理仕分析，由于是與政府合作，該項(xiàng)目將會(huì)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的土地出讓收益，投資收益有保障。但是這種模式地方政府壟斷性強(qiáng)，開發(fā)商獲得增值收益分成比例具有不穩(wěn)定性。而且，政策的調(diào)整也可能直接影響到一級(jí)開發(fā)土地儲(chǔ)備規(guī)模的確定。
朱振明也表示，方興比較少通過(guò)土地市場(chǎng)交易拿地，多數(shù)是通過(guò)與政府合作，梅溪湖國(guó)際新城就是如此。雖然通過(guò)這種模式可以拿到一些比較好的地塊，但也存在一部分的權(quán)益被分出來(lái)，不能獨(dú)資擁有的缺陷。
除開發(fā)模式存在風(fēng)險(xiǎn)外，梅溪湖國(guó)際新城還有其他風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)標(biāo)準(zhǔn)普爾信用分析師陸楓分析，由于長(zhǎng)沙對(duì)方興而言是新市場(chǎng)，且方興在大規(guī)模土地開發(fā)和住宅地產(chǎn)項(xiàng)目上的經(jīng)驗(yàn)有限，因此梅溪湖國(guó)際新城項(xiàng)目有較高的執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)。
資金的壓力
今年1月26日，方興地產(chǎn)宣布與長(zhǎng)沙大河西先導(dǎo)區(qū)管理委員會(huì)等相關(guān)各方簽署協(xié)議，確認(rèn)該公司透過(guò)全資附屬公司中標(biāo)，成為梅溪湖國(guó)際服務(wù)和科技創(chuàng)新城開發(fā)招募項(xiàng)目的投資人。
世邦魏理仕在為梅溪湖國(guó)際新城制作的策劃方案中指出，一級(jí)開發(fā)占用資金量非常大，而前期規(guī)劃審批立項(xiàng)時(shí)間長(zhǎng)也將會(huì)使資金占用時(shí)間比較早。
據(jù)梅溪湖國(guó)際新城的招募公告統(tǒng)計(jì)，該項(xiàng)目的前期工程建設(shè)預(yù)計(jì)需投入128億元。
作為投資人的方興需成立項(xiàng)目公司來(lái)負(fù)責(zé)籌集并承擔(dān)該項(xiàng)目開發(fā)范圍內(nèi)的征地拆遷、補(bǔ)償安置的所需全部資金，合計(jì)85.2億元。該項(xiàng)目開發(fā)范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施等建設(shè)工程所需資金也需要項(xiàng)目公司自行籌集。
其中，長(zhǎng)沙大河西先導(dǎo)區(qū)管理委員會(huì)下屬的國(guó)有企業(yè)梅溪湖實(shí)業(yè)有限公司在此項(xiàng)目上，已組織實(shí)施和擬組織實(shí)施的共計(jì)41項(xiàng)前期建設(shè)工程所需的27.3億元，該筆資金亦需要方興在協(xié)議生效起2年內(nèi)付清。
此外，除上述工程外，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)仍需15.6億元的前期工程建設(shè)資金。
朱振明指出，截止去年年底，方興擁有現(xiàn)金及現(xiàn)金等值物為112億元。而梅溪湖國(guó)際新城項(xiàng)目開發(fā)量大，此外方興還在上海、青島等地新增多個(gè)項(xiàng)目，加上最近房地產(chǎn)市場(chǎng)也不太好，方興的資金壓力比較大。
標(biāo)準(zhǔn)普爾信用分析師陸楓也表示，方興地產(chǎn)由于近來(lái)的土地儲(chǔ)備收購(gòu)和商業(yè)地產(chǎn)投資，未來(lái)兩到三年存在大規(guī)模資本投資需求。其收購(gòu)的長(zhǎng)沙項(xiàng)目的開發(fā)可能會(huì)需要較大規(guī)模的債務(wù)融資。
而這次土地出讓的結(jié)果或?qū)⑦M(jìn)一步增加方興的資金壓力。朱振明表示，梅溪湖國(guó)際新城首次賣地成績(jī)不理想，今年還會(huì)繼續(xù)推地。其今年的目標(biāo)是賣900畝，而現(xiàn)在只賣了142畝，僅賣了六分之一，還有很多供地沒出來(lái)。
朱振明稱，如果這個(gè)項(xiàng)目將來(lái)的賣地成績(jī)不好的話，一些地可能到明后年才能賣出，資金的周轉(zhuǎn)及回籠可能會(huì)減慢，利息方面的支出會(huì)增大，方興將面臨更大的資金壓力。
600億造城計(jì)劃
資料顯示，梅溪湖國(guó)際新城位于長(zhǎng)沙大河西先導(dǎo)區(qū)核心梅溪湖，東起二環(huán)，西接三環(huán)，北起龍王港，南至岳麓山支脈桃花嶺，環(huán)抱3000畝梅溪湖，集山、水、洲、城于一體。
項(xiàng)目總占地約11452畝，總建面約945萬(wàn)平米，其中住宅面積約710萬(wàn)平米，商業(yè)商務(wù)面積約240萬(wàn)平米，涵括高檔住宅、超五星級(jí)酒店、5A級(jí)寫字樓、酒店式公寓、文化藝術(shù)中心、科技創(chuàng)新中心等眾多業(yè)態(tài)。
據(jù)介紹，梅溪湖國(guó)際新城項(xiàng)目總投資為600多億元，今年的投資就將達(dá)100多億元。方興地產(chǎn)金茂投資(長(zhǎng)沙)有限公司執(zhí)行總經(jīng)理張超稱：“毫不夸大的描述是，這里將成為萬(wàn)城之城。”
至于為何選擇這個(gè)項(xiàng)目，張超表示，方興地產(chǎn)主要是在國(guó)內(nèi)做高端住宅的，長(zhǎng)沙獲批兩型社會(huì)，應(yīng)該說(shuō)是與方興地產(chǎn)的開發(fā)宗旨高度契合的。特別是這幾年，中部在快速崛起，而長(zhǎng)沙更是成為其中的龍頭。再加上對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，長(zhǎng)沙還是價(jià)值洼地，對(duì)于方興來(lái)說(shuō)也是一個(gè)很好的發(fā)展機(jī)會(huì)。
根據(jù)世邦魏理仕在前述策劃方案的數(shù)據(jù)，目前長(zhǎng)沙商業(yè)市場(chǎng)有80萬(wàn)平方米的存量，河西僅占4萬(wàn)平方米；長(zhǎng)沙整體商業(yè)空置率為5%，河西商業(yè)物業(yè)空置率為0%。河?xùn)|河西商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的極不平衡，將給河西地區(qū)帶來(lái)巨大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>
而除了商業(yè)之外，梅溪湖國(guó)際新城項(xiàng)目所在的區(qū)域也是長(zhǎng)沙住宅市場(chǎng)的第二圈層--新興發(fā)展區(qū)，該區(qū)是地王云集、大盤集中之地。
此外，根據(jù)長(zhǎng)沙市政府創(chuàng)建梅溪湖國(guó)際新城“長(zhǎng)沙未來(lái)城市中心”及“國(guó)際服務(wù)區(qū)、科技創(chuàng)新城”的要求，梅溪湖國(guó)際新城將被建設(shè)為：中國(guó)國(guó)家級(jí)綠色低碳示范新城，華中地區(qū)兩型社會(huì)的新城典范，湖南省和長(zhǎng)株潭最具國(guó)際化水平、科技創(chuàng)新、以人為本、生態(tài)宜居、可持續(xù)發(fā)展的活力新城。
由于市場(chǎng)前景看好，方興地產(chǎn)也有參與二級(jí)開發(fā)的計(jì)劃。據(jù)接近方興的人士透露，梅溪湖國(guó)際新城出讓的土地中，方興擬通過(guò)土地市場(chǎng)購(gòu)回一半土地做二級(jí)開發(fā)，另外一半則賣給其他開發(fā)商。
目前，梅溪湖國(guó)際新城正在施工的項(xiàng)目有金星大道南段梅溪湖路、東方紅路、高新路(麓谷大道)及區(qū)域電網(wǎng)等40多項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。
整個(gè)梅溪湖國(guó)際新城項(xiàng)目的建設(shè)工程全部完成及工程竣工驗(yàn)收備案手續(xù)日期預(yù)計(jì)為2016年6月；該項(xiàng)目范圍內(nèi)土地招標(biāo)、拍賣或掛牌出讓的最后完成日期預(yù)計(jì)在2017年6月。
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