昨日(5月11日)，國家統計局發布了4月經濟數據，其中房地產數據并不“亮眼”。業界人士對《每日經濟新聞》記者表示，受調控政策的影響，全國商品房銷售量在4月出現明顯下降，而此時本該是傳統的銷售旺季。
在多項指標中，盡管房地產開發投資、開工面積、企業資金來源等指標繼續保持增長態勢，但增幅自今年以來持續收窄。記者在調查中發現，4月全國樓市的銷售數據下降最為明顯。根據歷史數據得出，今年4月，全國商品房銷售面積僅為7255萬平方米，環比3月份大幅下降23.6%，比去年同期則下降9.8%。
上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭(微博 專欄)將此現象形容為“反常”，他認為，盡管調控政策已出臺3個月，但多數開發商仍未采取明顯的促銷行動，購房者也未擺脫觀望情緒，但這種局面難以持久。
銷售面積下滑并不意外
統計局發布的數據顯示，今年1~4月，全國商品房銷售面積為24898萬平方米，同比增長6.3%，增幅較前3月下滑過半，比去年同期更是大幅下降26.5個百分點。
據《每日經濟新聞》記者了解，銷售面積下滑早有前兆。5月初，有關機構單方面公布的銷售統計并不樂觀。以北京為例，4月北京共銷售商品住宅(新房+二手房)16346套，環比3月略降3.0%，同比降幅達63.7%之多。
在公司層面，萬科5月4日公布的財報顯示，4月份公司實現銷售面積67.8萬平方米，銷售金額79.0億元，增幅放緩至7.1%和1.3%。而在今年第一季度，上述漲幅均曾超過100%。
基于此，全國房地產業銷售面積下滑并不顯得意外。楊紅旭認為，限購、限貸等政策確實限制了部分購房需求，但與此同時，政策出臺數月后，多數開發商仍未采取明顯的促銷行動，而購房者也未擺脫觀望情緒，這種成交萎縮、價格僵持的局面難以持久，預期隨著企業資金趨緊，未來幾個月開發商將增加推盤量和促銷力度，三季度成交量或有所上升。
萬科董秘譚華杰此前表示，調控已對市場產生明顯影響，成交速度普遍放緩，隨著去年大量開工的產品轉入銷售，未來房產存貨將進一步上升。
地產投資結構發生變化
業界人士指出，統計局的房產數據中唯一的亮點在于房地產投資規模，其在全社會固定資產投資中繼續保持“一枝獨秀”的旺盛勢頭。
數據顯示，今年1~4月，全國房地產開發投資13340億元，同比增長34.3%，明顯超過固定資產投資25.4%的增速。在房地產投資中，住宅投資9497億元，同比增幅更是達到38.6%。自2009年6月以來，房地產開發投資連續23個月保持高位運行，并顯著超過全社會固定資產投資增速。分析認為，房地產業對國民經濟的拉動作用仍然十分明顯，國家暫時不會擔心樓市調控對經濟產生負面影響。
事實上，在房地產投資保持高速增長的同時，其投資結構已發生變化。楊紅旭指出，受嚴厲調控政策影響，開發商的投資熱情減退，并將在未來繼續降溫。同時，保障房投資的補位作用十分明顯。今年全國將新開工保障性安居工程1000萬套，其所需投資規模將達到1.4萬億元左右，甚至超過今年前4個月房地產開發投資總規模。
楊紅旭預計，隨著商品房投資熱情的減退和保障房投資規模的快速增加，兩個因素對沖后，預計今年房地產開發增幅將保持在30%以上的較高水平。
“境外熱錢”或加速涌入
資金狀況的趨緊正是支撐“降價促銷”預期的主要依據。今年1~4月，全國房地產開發企業本年資金來源25362億元，同比增長17.4%，增幅比前3月下降1.2個百分點，較去年同期大幅下降42.5個百分點。
從月度情況來看，4月份房地產開發企業資金來源為6094億元，比3月份下降14.1%。
在銀監會不斷重申房地產貸款風險、銀行房貸額度減少的情況下，房企資金來源結構也出現細微變化。其中，今年前4個月，房企從國內貸款中獲得4800億元，同比增長5.4%，增幅在各項指標中位列次低。
去年的情況更差。中國房地產研究會、中國房地產業協會與中國房地產測評中心昨日發布《2011中國房地產上市公司測評研究報告》顯示，2010年各大銀行共計向樣本房地產上市企業發放總額逾1000億元的銀行授信，比2009年下滑超過60%。同時，去年上市房企的資產負債率均值為66%。銀行房貸的收緊還影響到個人住房貸款。數據顯示，今年前4個月，房企資金中的個人按揭貸款為2753億元，下降6.8%。這已經是上述指標連續兩個月出現負增長。
相比之下，盡管額度相對不大，境外資本涌入又有抬頭之勢。1~4月，房地產企業利用外資222億元，增長62.3%。其中受銀行信貸緊縮影響，海外融資成為熱錢進入的主要方式。
事實上，從上市房企的年報上看，企業的資金狀況普遍充裕，并不像外界描述的那樣緊張。但業內主流觀點認為，內地融資環境惡化已經成為大趨勢，近期企業頻繁啟動海外融資的舉動正反映了上述預期。
楊紅旭認為，預期企業資金來源增幅還將繼續下行，估計增幅最低值將達10%。在資金鏈持續緊縮壓力下，未來數月促銷的房企會越來越多。
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